住まいを建築・購入するときの税金

• 2,500万円の予算で床面積135m²の住宅を新築しようと考えています。住宅ローンは2,000万円借りる予定です。印紙税、登録免許税、不動産取得税はどのくらいかかるでしょうか。なお、建物の固定資産税評価額（認定評価）は1,250万円とのことです。

• 印紙税、登録免許税、不動産取得税の合計は83,700円になります。

  ●印紙税は30,000円

  （イ）請負契約書に10,000円
  （ロ）ローンの金銭消費貸借契約書に20,000円

  ●登録免許税は38,700円

  （イ）建物の所有権保存登記

  1,250万x0.15%=18,700円

  （ロ）住宅ローンの抵当権設定登記

  2,000万円x0.1%=20,000円

  ●不動産取得税は15,000円

  （1,250万円-1,200万円）x3%=15,000円

  ※床面積が135m²ですから、50m²以上240m²以下の条件を満たしていますので、軽減措置を受けられます。

  ※上記の税額のほか表示登録を含め所有権保存・抵当権設定登記の代行費用がかかります。

マイホームを売るとき、買いかえるときの税金

• マイホームを売却し3,000万円の譲渡損失が出ますが、今年5,000万円のローンを20年返済で借りてマイホームを買いかえる予定です。「住宅の譲渡損失の繰越控除」と「住宅ローン減税」を併用できますか。私の年間所得は約1,500万円です。

• 「住宅ローン減税」と「住宅の譲渡損失の繰越控除」が併用できます。あなたのケースでは、今年は年間所得1,500万円から譲渡損失3,000万円を差し引いて、所得税（及び来年の住民税）がゼロとなり、所得税が全額還付されます。来年も、年間1,500万円の所得から繰越譲渡損失1,500万円が控除され、今年と同様になります。したがって住宅ローン減税は3年目から8年間にわたって税額控除されることになります。

• 私は、2008年12月25日に売買契約を結んで中古の建物と敷地を買いました。 しかし、暮れもおしせまっていましたので、登記の日は翌年1月6日にしています。この場合、2019年にこれを売ったとしますと、10年超の所有になるのか、10年以下の所有になるのか教えてください。 「居住用の特例」を利用したいと考えています。

• 土地・建物の取得の日及び売った日というのは、原則的にはその土地・建物などの引渡しの日となっています。
  しかし、引渡しの日といっても、売買契約の締結、代金受領、登記のうち、どれをもって引渡しの日とするか、判断がむずかしい場合があります。外形的には登記によって、対外的に所有権の保存をはかった時とするのが一般的でしょうが、かといって所有権の移転は、登記の有無だけでは判断できません。
  そこで、税務上の取扱いとしては、取得の日は、売買契約の日か、登記の日か、納税者の選択にまかせられています（注）。
  ですから、あなたの場合、売買契約書の日付を取得日とすれば、10年超所有の財産として認められ、「居住用3,000万円の特別控除」及び「低率分離課税」方式が利用できます。ただし、それを証明する売買契約書や領収書などが必要です。
  同様に売った場合も、売買契約と登記の日が年をまたがる場合は、納税者の選択で確定申告することができます。
  なお、農地の譲渡の場合は、農業委員会の許可を受けなければなりませんので、売買契約してから、許可のある日まで、かなりの日数を必要とする場合があります。その場合は、原則として、農業委員会の許可があった日か、引渡しの日か、いずれか遅い日となっていますが、納税者の選択によって、売買契約時の申告でもよいことになっています。

  ■所有期間の計算方法

  （注）新築のマンションや建売住宅、請負による新築住宅などは建物が完成して引き渡しを受けた日が取得の日となります。

マイホーム以外の不動産を売るときの税金

• 私は、2012年6月に取得した土地100坪（330m²）をもっていますが、最近、不動産会社が3.3m²当たり100万円で買うから譲って欲しいと言ってきます。なお、買ったときの値段は、3.3m²当たり50万円です。

• 長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかは、売却した年の1月1日現在で、その土地・建物を5年を超えて所有していたか、どうかで決まります（「買った日」「売った日」はどのようにして決まりますか?参照）。
  あなたの土地は、2012年の取得ですから所有期間は6年となり、今年の1月1日現在で十分に5年を超えています。したがって長期譲渡所得となり、税額は次のように計算します。

  ■所得税の計算

  @100万円x100坪-@50万円x100坪 =5,000万円（譲渡所得）
  5,000万円x15.315%=765.75万円

  ■住民税の計算

  5,000万円x5%=250万円

  ■所得税と住民税の合計

  765.75万円+250万円=1015.75万円

• 私は2014年7月に1,000万円で別荘地を買いましたが、資金繰りの都合で、ここを処分したいと考えています。税金はどのくらいになりますか。いま売却すると、新設の駅ができたので1,500万円ほどになるそうです。私の今年のその他の課税所得税は500万円です。なお、知人に売却するので、手数料は考えなくて結構です。

• 2019年1月1日であなたの土地の所有期間は、約4年6ヵ月となり5年以下の所有ですので、短期譲渡所得となります。
  すでに説明しましたように、土地等を売却した年の1月1日現在で5年を超えて所有をしていた場合には長期譲渡所得に、5年以下の所有は短期譲渡所得となっているからです。
  土地・建物等の短期譲渡所得の税額計算式は次のようになります。

  課税短期譲渡所得
  （譲渡収入-取得費-譲渡費用）x税率（所得税30.63%、住民税9%）

  ご質問の場合の税額計算は次のとおりです。

  （1,500万円（譲渡収入））-1,000万円（取得費））x39.63%=198.15万円

  なお、短期譲渡所得でも、土地等を国や地方公共団体等に譲渡した場合には、税率が所得税30.63%から15.315%（住民税9%から5%）へ軽減される特例が設けられています。

  ■所得税の税率（速算表）

  （課税所得金額x税率-控除額=税額）

  課税所得金額	税率	控除額
  195万円以下	5%	-
  330万円以下	10%	9万7,500円
  695万円以下	20%	42万7,500円
  900万円以下	23%	63万6,000円
  1,800万円以下	33%	153万6,000円
  4,000万円以下	40%	279万6,000円
  4,000万円超	45%	479万6,000円

  ※このほか復興所得税が算出された所得税に2.1％加算されます。

  ■住民税の税率（速算表）

  （課税所得金額x税率=税額）

  	課税所得金額	税率
  都道府県民税	一律	4%
  市町村民税	一律	6%

• 10年前に夫から相続した併用住宅（1階店舗で商売をしています・2階住宅）を3億円で売却、1億5,000万円でアパートを取得し、私は息子の家に同居することにしています。税金はどうなりますか。

• 併用住宅を売却したときの税金の計算は、まず、居住用部分と事業用部分に分ける必要があります。
  あなたの場合、1階の店舗と2階の住宅の面積割合を50%ずつと仮定しますと、売却価格は事業用部分1.5億円、居住用部分1.5億円。
  居住用部分については、3,000万円の特別控除と低率分離課税が適用されます。一方、事業用部分1.5億円については、大変有利な買いかえができます。10年超所有の事業用資産（貸付用も可）を売却した場合には、日本国内いずれの場所でも、土地（300m²以上）・建物等への買いかえが可能です。ただし、課税の繰り延べは場所により70・75・80%です（2015年1月1日から2020年3月31日までの売却）。なお、10年超の既成市街地等内の事業用資産（店舗を除く）を売却して、それ以外の地域への買いかえでは、3大都市圏の近郊整備地帯と政令指定都市の市街化区域に限定されます。

  （1）居住用部分
  （10年超所有なので低率分離課税を適用）

  （イ）譲渡所得（取得費5%、売却手数料3%）

  1.5億円-1.5億円x0.05-1.5億円x0.03-3,000万円（特別控除）=1億0,800万円

  （ロ）所得税と住民税

  6,000万円x（所得税10.21%+住民税4%）=852.6万円
  4,800万円x（所得税15.315%+住民税5%）=975.12万円
  合計1,827.72万円

  （2）事業用部分

  （イ）譲渡所得

  （1.5億円-1.5億円x0.8）x（1-0.05-0.03）=2,760万円

  （ロ）所得税と住民税

  2,760万円x（所得税15.315%+住民税5%）=560.69万円

  （3）居住用と事業用部分の税額合計

  2388.41万円

  アドバイス

  事業用資産の買いかえ特例

  （1）10年超所有の買いかえ特例（場所の制約なし）
  売却する年の1月1日現在で10年超所有の事業用資産（貸付用も可）を売却して、土地（300m²以上）・建物等（機械・装置は不可）を取得したときに適用される。ただし、地域再生法の集中地域への買いかえは75％（東京23区内への買いかえは70％）、その他の買いかえは80％。

  （2）既成市街地等内から外への買いかえ特例
  売却する年の1月1日現在で、10年超の既成市街地等内の事業用資産（店舗・事務所を除く）を売却して、それ以外の限定地域へ土地・建物等を買いかえると、80%の課税の繰り延べができる。（2020年12月31日までの売却）

住宅や土地を所有・貸借するときの税金

• 私は父親の家に住んでいますが、ここは借地です。家も老朽化しているので私名義で家を建て替えたいと考え、このたび、地主さんの同意を得ました。税務上、問題がありますか。

• 一般的には、あなたが家を建てた段階で借地権もあなたに移ったものと考えられ、借地権相当分が、父親からあなたに贈与されたとみなされます。 しかし、税務の取扱いとして、地主、借地人（父）、住宅の名義人（あなた）の連名で、「借地権の使用賃借に関する確認書」を税務署に提出すれば、贈与税はかかりません。
  つまり、相続の段階まで、借地権の移転が猶予されるということです。
  一方、父親の土地に息子が無償で建てた場合は何ら届出の必要もなく、借地権が発生しないものとして取り扱われ、贈与税の課税はありません。このため相続の段階では、この土地は、更地として（借地権のないものとして）評価されます。なお、この場合、借りている土地の固定資産税を、使用者が負担しても使用賃借の範囲にみられます。

• 借地上に建っている父名義の建物をとりこわし、私が家を新築しますが、これと同時に、地主から土地（底地）を私が買う予定です。税務上、問題がありますか。

• 親の借地している土地（底地分）を息子が買ったり、住宅を息子が建て替えるケースはよくあります。こんなとき、気をつけたいのが、借地権の贈与です。
  たとえば、親が借地している土地を息子が買い取った場合、親が以前と同様、新しく地主となった息子に地代を払うケースはまれです。
  そこで、この借地人（親）と地主（息子）の借地関係は、従来の賃貸借の関係から使用賃借の関係に変わったとみられることになります。そうなりますと、親の所有していた借地権は息子に移転した、つまり贈与されたとみられても仕方ありません。
  しかし、親は何も息子に借地権を贈与する意志もなく、子も贈与を受ける気がないのに、借地権に課税するのも社会通念に反します。
  そこで、このような場合は、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に届出すれば、贈与税はかかりません。
  なお、建物と土地が息子名義でも、借地権者は親という所有関係の場合、将来、親が亡くなり相続が発生したときは、親の借地権部分は相続財産となりますので注意が必要です。

• 私は、1966年以来、土地を借り、建物を建てて住んでいましたが、このたび、地主の都合でここを立退き、ほかに住まいを買うことになりました。立退料は8,000万円です。税金はどうなりますか。

• この場合の立退料は建物及び借地権の買い取り料ですから、土地や建物を売った場合の課税と同様の扱いを受け、所得税が課税されます。
  しかし、あなたの場合は居住用ですので、3,000万円控除か買いかえ特例のいずれかが適用できます。

  3,000万円控除を適用したケース

  （イ）譲渡所得……

  8,000万円-8,000万円（取得費）x0.05-3,000万円（特別控除）=4,600万円

  （ロ）所得税と住民税……

  4,600万円x（所得税10.21%+住民税4%）=653.66万円

  一方、立退料を払った方の地主は、建物及び借地権を買い取ったことになり、すぐ建物をとりこわした場合は、立退料、とりこわし費用が借地権の取得費となります。
  また、地主が将来5年以内にこの土地を売った場合、借地権部分は短期譲渡所得、底地部分は長期譲渡所得として扱われます。ただし、地主が立退料を払ってすぐ売った場合には、借地権部分の譲渡益をゼロとして扱ってもかまわないことになっています。

  ●更新料などの扱い

  借地期間の更新に際して支払う更新料及び堅固な建物に建て替えるときの借地条件の変更に伴い支払う更改料の扱い

  （1）受け取った人

  イ）更新料は不動産所得となります。
  ただし、臨時所得の課税の特例が受けられる場合があります。
  ロ）更改料は、更地の時価の2分の1を超えていれば譲渡所得に、2分の1以下であれば不動産所得でイ）と同様の扱いになります。

  （2）支払った人

  更新料及び更改料とも借地権の取得費に追加できます。
  なお、会社及びその借地で事業を行う個人が更新料などを支払った場合には、

  更新料x借地権の取得費/更地の時価

  が経費となります。

住宅や土地などを贈与するときの税金

• 自宅とその敷地を妻に贈与しておきたいと考えています。贈与税は、かなりかかると思いますが、自宅とその敷地の相続税評価額は2,200万円とのこと。なお、妻との婚姻期間は今年で23年になります。

• 夫婦間における居住用財産（建物及び敷地）の贈与は、次の条件にあてはまる場合、基礎控除110万円のほかに2,000万円までの控除を受けられます。（注）

  ■贈与税の配偶者控除の条件

  （1）その贈与を受ける日で婚姻期間が20年以上である場合（戸籍の届出をしてからの年数）
  （2）その贈与を受ける以前に、当該配偶者からの贈与について、この規定の適用を受けたことがないこと。
  （3）その贈与を受けた、その翌年3月15日までに居住の用に供し、その後も引き続き居住の用に供する見込みである場合。

  なお、居住用財産の中には、金銭によって居住用財産を取得する場合も含まれます。
  あなたの奥様が支払う贈与税は

  相続税評価額2,200万円-2,000万円（配偶者控除）-110万円（基礎控除）=90万円
  税額=90万円x10%=9万円

  このように2,110万円以内であれば贈与税はゼロ。それを超えても税金は相当に軽減されますが、土地・建物の所有権移転登記をするために登録免許税が「固定資産税評価額の2%の税率」でかかります。また、不動産取得税も同じく「固定資産税評価額の3%の税率」でかかります。なお、不動産取得税は築後年数とか床面積などの条件がそろっていれば、建物・土地ともに軽減が受けられます。
  ※土地の相続税評価額と固定資産税評価額は異なり、通常、固定資産税評価額の方が低くなっています。

  ※配偶者への居住用の贈与特例は、土地の1部の贈与（共有登記も可）でも、もちろんかまいません。また、店舗併用住宅では贈与する割合が、居住用割合までなら、居住用部分を贈与したとみなされ、この特例が適用されて有利です。

  ※贈与税の配偶者控除2,000万円の特例を受けた年に相続が発生した場合でも、この特例分は相続財産に加算されません。

• 私（35歳）は、家を建てるために父から時価1,000万円相当の土地をもらいましたが、贈与税はどのくらいですか。友人が親から土地代金として、1,000万円もらったときには、贈与税を177万円納めたそうですが。

• あなたがお父さんからもらった土地の相続税評価額を調べてみなければ、どのくらいかわかりませんが、土地をもらった場合には、いわゆる、その土地の時価相場ではなく、相続税評価額になります。
  これは、市街地等の路線価地域と、固定資産税評価額に一定の倍率をかける地域と分けて評価します。
  また、路線価評価の場合、その土地の形状（公道に一方のみ面しているか、二方か、袋地か、間口が狭くないか等々）によっても評価が違いますので、くわしくは税理士さんなどにおたずねください。
  あなたの場合、仮に路線価地域で評価額が800万円としますと税額は次のとおりです。

  800万円-110万円（基礎控除）=690万円
  690万円x30%-90万円=117万円（贈与税額）

  あなたの友人の場合は、土地代金をもらったのですから、1,000万円から110万円の基礎控除を引いて、課税されるわけで、現金より不動産でもらった方が、贈与税は有利になります。

• 30歳の息子の建設資金が500万円ほど足りないので援助したいのですが、贈与税が心配です。

• 親が子どもに住宅資金を援助する方法はいろいろあります。

  第1、建設資金を贈与する方法。
  第2、建設資金を貸付ける方法。
  第3、建設資金を出資し共有とする。

  第1の場合はもちろん、48万5,000円の贈与税が課税されます。
  第2の方法は、資金を貸すのですから贈与税の問題は起きないと考えられがちです。しかし、親子関係の賃借は「あるとき払いの催促なし」になりがちですから、いかに立派な公正証書を作成していても、返済の事実と返済能力を証明できないと、これも贈与税が課税されるおそれが十分あるといえます。
  第3の方法は、贈与税の心配がありません。住宅を共同で建設し、親子の出資割合で所有権が登記されるからです。なお、ケースによっては「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度が利用できます。

「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度

• 30歳の私は父（60歳）母（55歳）祖母（80歳）から贈与資金を最大限もらい、マイホームを取得する予定です。当面無税でいくらまで贈与を受けられますか？私の年間所得は約800万円です。

• 「住宅資金贈与特例」は親や祖父母などから700万円、条件により1,200万円まで子や孫などへの贈与が無税の特例です。（贈与を受ける子や孫などの所得制限は2,000万円以下）。このため祖母から700万円または、1,200万円の贈与を受けることが可能です。
  次に「相続時精算課税」制度のマイホーム資金の贈与を利用して父母と祖母それぞれから2,500万円ずつ当面無税で受けることができ、8,200万円または8,700万円のマイホーム資金を確保できます。（2019年10月1日以後消費税が10%に引き上げられますと「住宅資金贈与特例」の贈与額が大幅にアップします。）

• マイホームの買いかえを考えています。現在住んでいるマンションの購入時に借りた住宅ローンがまだ2,000万円以上残っています。「相続時精算課税」制度を利用して残債をクリアにすることができますか。

• 非課税枠2,500万円の「相続時精算課税」制度は、従来の贈与税の課税制度と贈与財産の範囲については全く同じです。贈与財産には現金・預金、有価証券、土地・建物などの財産のほか、低廉譲渡や債務の引き受けなどの経済的利益まで対象となります。そこでこの「相続時精算課税」制度の非課税枠2,500万円を使って、60歳以上の親が子の住宅ローンの残債2,000万円を負担したとしても、贈与税はかからないで済みます。このように「相続時精算課税」制度の非課税枠2,500万円を利用して、住宅ローンの残債を整理し、マイホームの買いかえをスムーズにすすめられます。

住宅や土地を相続するときの税金

• 父は老齢で将来の相続時の対策も考えなければなりません。いま、父の財産は居住用の建物120m²（固定資産税の評価額500万円）、その敷地200m²（国税局の路線価1m²150万円）預貯金2,000万円、有価証券3,000万円、動産100万円、債務400万円。
  なお、家族は父のほかに母と私と次男、長女の5人です。課税対象となるのはいくらでしょうか。

• 相続財産と課税価格を計算しますと次のようになります。

  （1）相続財産

  預貯金2,000万円+有価証券3,000万円+動産100万円+建物500万円+（土地@150万円x200m²x0.2）-400万円=1億1,200万円
  ※土地に0.2を掛けるのは330m²までの居住用の土地に対する評価減（小規模宅地等の減額が80%のため）

  （2）課税価格

  1億1,200万円-（3,000万円+600万円x4人）=5,800万円

  上記のように、課税対象となるのは5,800万円です。土地の評価はいわゆる時価ではなく、税務署の相続税評価額（路線価または固定資産税評価額x倍率）であり、建物の評価は、固定資産税評価額によります。
  また、居住用の土地の評価は、330m²以下の部分まで、配偶者やそこに居住している相続人が取得すると20%（0.2）で済みます。事業用の土地は400m²以下の部分が事業を継続すると20%評価。貸付用地については、200m²以下の部分まで50%評価となります。
  ※居住用、事業用の減額割合の適用は大変複雑ですから税理士など専門家にご相談ください。

  ■相続税額早見表
  

  ※配偶者のいるケースでは配偶者が法定相続分の1/2を相続した時の税額。（）内は配偶者が1億6,000万円までの相続をしたときの相続税額。